Главная|О редакции|
Издания
|Опросы|Информация |Реклама|Подписка|Вакансии|Контакты
Слушайте
он-лайн радио
ВКЛЮЧИТЬ
-=Радио Милицейская Волна=-
ГРОМКОСТЬ
35

Публикации

На законы надейся, но сам не плошай

Квартирный вопрос

 

 

 

На готовое жилье денег в обозримом будущем соберем едва ли. Хотим вложить семейные накопления в долевое строительство: на наш взгляд, это наиболее реальный способ получить собственную квартиру. Как не попасться на уловки мошенников и не остаться и без денег, и без квадратных метров?

 

И. Завьялов

г. Москва

 

На вопрос нашего читателя отвечает доцент кафедры "Транспортное право и гражданский процесс" Юридического института МГУПСа Владимир БУТЕНЕВ.

 

 

По способам финансирования строительства жилья можно выделить несколько методов. Долевое строительство - самый молодой и, возможно, самый перспективный из всех. Оценивая перспективы этого способа финансирования, следует учитывать, что с 1 июля 2008 года отменяется требование о лицензировании строительной деятельности, а до этого Градостроительный кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации, как смогли, упростили получение разрешения на строительство.

Правовая регламентация участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве) в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Функциональное назначение рассматриваемого Закона заключается:

- в регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан (физических лиц), а также юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. (Привлечение денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, допускается также в соответствии с законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.);

- в установлении гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (под участниками долевого строительства, за исключением случаев, оговоренных особо, подразумеваются граждане (физические лица).

Главная проблема этих правоотношений заключается в том, что подрядчик избегает заключать договора долевого строительства непосредственно с гражданами. Поскольку в этом случае такой договор подпадает под действие законодательства о защите прав потребителей. Это современный институт права, заимствованный нами из стран с развитыми рыночными отношениями. Он выравнивает возможности по защите своих интересов между сильными профессиональными участниками рынка и слабыми участниками - физическими лицами, предоставляя последним односторонние преимущества. Естественно, что подрядчик стремится избежать этого, понуждая физическое лицо сначала вступить в некое юридическое лицо, которое объединит капиталы физических лиц и выступит единым субъектом этих правоотношений - застройщиком. Для физического лица это не лучший вариант, а вынужденный.

Граждане, желающие принять участие в долевом инвестировании (за счет имеющихся в распоряжении денежных средств) строительства многоквартирного дома с целью обретения права собственности на соответствующее жилое помещение (квартиру), должны заключить договор с застройщиком. Однако такой договор гражданин может заключить только с застройщиком, имеющим в соответствии с рассматриваемым Законом право на привлечение денежных средств физических лиц для осуществления долевого жилищного строительства.

Правда, это ограничение достаточно легко преодолевается. Так что и в этом случае вам надо в первую очередь оценить надежность руководства, но теперь уже застройщика. Для этого, прежде всего, надо собрать как можно больше информации о застройщике. При этом не ограничивайтесь только рекламным продуктом, в рекламе все выглядит привлекательно. Поинтересуйтесь, с каким банком работает застройщик, ведь чаще всего застройщик - это порождение банка. Не случайно в первоначальном варианте Закона банк вместе с застройщиком нес солидарную ответственность перед физическим лицом - участником долевого строительства, но, учитывая положение российских банков, они быстро избавились от этой ответственности.

Включение в рассматриваемый Закон положений, определяющих правовой статус застройщика, во многом обусловлено тем, что в период, предшествовавший принятию Закона, в области долевого строительства (в особенности жилищного) имели место многочисленные нарушения прав дольщиков (инвесторов) из числа физических лиц, включая и совершенно вопиющие случаи: например, двойные продажи квартир в строящихся жилых домах. Уточним, что в качестве застройщиков Законом об участии в долевом строительстве определены юридические лица (независимо от их организационно-правовой формы), а также индивидуальные предприниматели (без образования юридического лица), которые:

1) имеют в собственности (или на праве аренды) на законных основаниях земельный участок, в пределах которого может осуществляться строительство многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости);

2) получили в установленном по-рядке разрешение на строительство многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), а также на опубликование и (или) размещение проектной декларации и документа о государственной регистрации права собственности (права аренды) застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства;

3) привлекают денежные средства граждан - участников долевого строительства целевым назначением - для возведения на принадлежащем застройщику земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Подчеркнем, что Законом об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, предоставлено только застройщикам, отвечающим перечисленным выше требованиям. Согласно ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с рассматриваемым Законом, гражданин может потребовать от данного лица:

- немедленного возврата переданных им данному лицу денежных средств (в полном размере);

- уплаты процентов в двойном размере на сумму этих денежных средств;

- возмещения (сверх суммы процентов) причиненных гражданину убытков.

Договор участия в долевом строительстве, кроме прочего, должен отвечать требованиям, вытекающим из соответствующих положений рассматриваемого Закона.

Вот пример из юридической практики, иллюстрирующий эти положения и их применение на практике. К юристам обратился клиент с просьбой помочь ему разобраться в следующих обстоятельствах для принятия верного решения.
В одном из ближайших пригородов Москвы на своем участке земли собственник возвел одноподъездный восьмиэтажный жилой многоквартирный дом улучшенной планировки, по две квартиры на этаже, и сейчас продает их в недостроенном состоянии за полцены. Стоит ли рисковать участвовать в этом проекте? Конечно, если бы у клиента была возможность просто купить квартиру за полную стоимость, то тогда и консультация бы ему не потребовалась. Риск подобных проектов очень велик, и участвовать в них ради получения прибыли не стоит, но ведь у большинства россиян жилищная проблема - это не способ нажиться, а способ выжить. Если положение обстоит именно так, то, прежде чем решиться на участие в подобном проекте, оцените следующие позиции:

- возможность вернуть свои деньги при возникновении форс-мажорных обстоятельств;

- отношения руководителей проекта с муниципальными органами власти;

- отношения руководителей проекта с правоохранительной системой;

- возможность подключения к инженерным системам и жилищно-коммунальному хозяйству.

Сопоставьте возникающие риски и возможную выгоду. Помните, что лучше вас никто не решит, что делать с вашими деньгами. Больше верьте в себя. У нас разрешено все, что прямо не запрещено, а с 1 июля 2008 года таких запретов в строительстве стало на порядок меньше.

Подготовила Нина ДЗАССОХОВА

18.09.2008